（原標題：深圳城市更新面積可達30平方公裡 更新工業區100個）
7月17日，廣東省國土資源廳發佈《關於完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的試行意見(試行)》，對供給側結構性改革，工業企業用地成本，工業用地有效供給，工業用地節約集約利用和工業企業轉型升級進行瞭指導。
《試行意見》沿襲瞭國土資源部辦公廳於2016年10月28日發佈的《產業用地政策實施工作指引》(國土資廳發〔2016〕38號)(以下簡稱“《工作指引》”)和國土資源部於2016年11月11日發佈的《關於深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》(國土資發〔2016〕147號)(以下簡稱“《指導意見》”)的精神，同時也對很多條款作出瞭細化以至於突破。
對傳統房地產企業而言，在新一輪全國范圍內的“土改”政策形式下，轉變傳統的拿地和開發思路，將城市更新與產業升級融合發展，借力產業通道，與產業經濟體結盟，或將成為開發商轉型升級的新模式、新路徑。這種模式和路徑將不再是招拍掛的高價競地，也不是純粹單一的住宅和商業的開發。在這種模式和路徑下，開發商、政府、產業實體經濟主體、原工廠主、村集體等關系或利益格局將被重塑。今年6月，深圳市供給側結構性改革去庫存2017年度行動計劃中提到，要加大居住用地供應力度，加快土地整備與用地出讓。具體包括，優化土地功能、盤活低效用地，提高居住用地比例，持續增加住房用地供應；加快用地選址工作，加快征地返還用地出讓工作，加快土地整備，加快居住用地供應。過去，開發商集中精力在造“居住新城”，而未來，借助產城融合的契機，開發商有望成為“產業新城”的主力軍。在十三五規劃中，深圳城市更新面積預計可達30平方公裡，預計更新工業區100個，可釋放M0創新型產業用地達675公頃，這些城市更新的土地為產業園區用地提供大量的供應。
規劃
到2020年工業用地
不少於270平方公裡
基於夯實實體經濟的需要，國傢及地方政策出臺瞭一系列鼓勵產業發展的政策，包括產業用地政策，全面啟動包括土地利用制度在內的供給側改革。除瞭在凈地供應方面優先保障產業需求外，釋放包括舊工業區、城中村、舊城區在內的城鎮低效用地為產業升級改造騰挪空間亦是產業用地的重要來源。
6月27日，深圳市定向出讓位於深圳灣超級總部基地的三塊商業服務用地，對象分別是中興通訊、中國電子、神舟數碼，其樓面價分別為18653元/平方米、16331元/平方米、17602元/平方米。樓面價出來後，業界直呼其是“地板價”。
“我贊成深圳花大力氣引進高科技企業，那攸關一座城市未來的發展前途。”深圳地產評論人朱文策指出，深圳最近的幾年裡，成本是上升最快的時候，恰恰也是對優質企業吸引力最強的時候。同樣，對於人才也是如此。房價這幾年是上升最恐怖的時候，但對人口的吸引力未減反增。
根據規劃，2020年深圳建設用地上限為976平方公裡，從建設用地總量上看，未來10年，深圳全市凈增建設用地指標不足60平方公裡。而有規劃人士此前對媒體表示，新一版城市總體規劃的制定對於產業發展有較明顯的傾斜，到2020年，工業用地規模不少於270平方公裡，占城市建設用地比例不低於30%。
從2017年度實施計劃建設用地供應結構表來看，除瞭包括交通、教育、醫療在內的民生設施用地占50 .4%排在首位以外，產業用地與商業服務用地(含總部經濟用地)之和為22.3%，遠超過包括商品住房與保障性安居工程在內的居住用地的16.1%。當然，還有預留指標的11.1%，但這部分是作為機動項，用於重點保障重大民生工程及重大產業項目，其導向仍包含瞭產業。
對此，也有業內人士表示擔心，由於深圳土地供應上更側重於產業發展，面對巨大的居住需求，可能導致房價進一步提高，其後果是制約深圳城市發展。建築評論人、悅行城市聯合發起人李程指出，深圳對移民幾乎不設門檻，更多年輕人在來的路上，現狀人口1650萬-1800萬人，遠超總規2020年1200萬人的控制規模。
解讀
工業用地供給側改革釋放瞭哪些重要信號？
解讀嘉賓：建緯(深圳)律師事務所律師賀倩明
1
明確新產業的認定方法
《工作指引》第五條指出地方各級資源主管部門編制下達土地利用計劃時要根據國傢產業政策和當地產業發展情況統籌安排用地計劃指標。《試行意見》一方面將國傢產業政策具體化，包含：《戰略性新興產業重點產品和相關服務指導目錄》、《中國制造2025》、《國傢戰略性新興產業“十三五”發展規劃》和“互聯網+”等國傢鼓勵發展的新產業、新業態政策。另一方面也提出以產業政策與本地實際相結合的方式來確定重點發展的新產業。
2
明確新產業優先安排用地供應的操作方式
《工作指引》第六條明確優先對三類重點產業安排用地供應，而《試行意見》則沿襲瞭該項要求，明確安排工業用地時以上述重點發展的新產業優先，並規定瞭具體操作方式為在“先存量、後增量”為原則下適度增加對新產業發展快、用地集約且需求大的地區的年度新增建設用地指標。
3
建立工業用地預申請制度
《試行意見》要求建立工業用地預申請制度，要求市、縣國土資源主管部門及時瞭解工業用地需求狀況並會同相關部門編制公佈工業用地供應計劃以納入年度土地供應計劃。並須適時組織相關單位對申請單位和個人的申請確定工業用地的相關條件，並編制具體土地供應方案。同時還鼓勵有條件的地區研究建立工業用地供需信息平臺。此外，還要求在前期開發中，嚴格遵守的農用地轉用和土地征收的辦理手續、加強土地儲備管理等。
4
細化工業用地租賃制度，推行彈性年期出讓
《工作指引》第八條，明確各類產業用地均可采取先租後讓、租讓結合方式使用土地，但也申明租賃期限不得超過二十年。《試行意見》要求大力推進上述方式並在合同內容、用地總年限、階段性驗收評估、土地使用手續和不動產權屬證書的辦理、土地整改和收回制度以及租賃續期使用制度，細化瞭先租後讓方式的具體要求，並明確瞭租讓結合方式的適用類型與使用年限。《試行意見》還突破瞭期限的限制，以彈性年期出讓政策為政策方向：對於工業項目采取出讓或租賃方式供應土地的，原則上不超過20年，但對於經地級以上市人民政府認定的國傢、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等，以認定的出讓年期出讓，最高不超過50年。此外，《試行意見》在鼓勵租賃工業用地上提供瞭手續上的政策便利。
5
細化土地兼容復合利用的各項制度
《試行意見》要求在符合控制性詳細規劃的前提下，按照用途相近、功能兼容、互無幹擾、基礎設施共享的原則，根據當地實際，研究制定有助於新產業、新業態發展的兼容性地類和相關控制指標。而《工作指引》第七條對於兼容設施建築面積比例不超過項目總建築面積的15%的工業用地和科教用地可仍按原用途管理這一規定，《試行意見》也做出瞭細化規定：新產業工業項目用地中仍按工業用途管理的建築包括生產服務、行政辦公、生活服務設施；科教用地具體須可兼容研發與中試、科技服務設施與項目及生活性服務設施，且明確土地、房產不得分割轉讓；兼容用途的土地轉讓，應按主用途確定供應方式，在現有建設用地上增加兼容的，可以協議方式辦理用地手續。“主用途”的確定可依據《工作指引》第七條建築面積占或功能的重要性確定，並將結論和理由寫入供地方案以批準。
6
分類盤活利用存量用地
《試行意見》也強調瞭對於低效閑置工業用地盤活力度，要求全面清理低效閑置工業用地並制定促進高效開發利用的盤活利用方案。針對不同的情況也有不同的要求，包括鼓勵邊角地、夾心地等分散低效的工業用地整合利用。結合《指導意見》，此類難以獨立開發的零星土地可一並進行改造開發同時符合面積的限制規定；對於符合國傢產業政策因舊城區改建需要搬遷的工業項目，經審核批準，應在收回原國有土地使用權後以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地；此外，為鼓勵原國有土地使用權人進行改造開發，《指導意見》和《實施意見》均對現有工業項目不改變用途前提下提高容積率和新建工業項目建築容積率超過國傢、省、市規定容積率部分的，不再增收土地價款等。
7
推動功能融合、產城融合
《工作指引》對社區養老服務設施等分散、規模小、有密切依附關系的產業配套設施作出相應規定，重視相應設施的服務功能。但《試行意見》已積極推動功能融合和產城融合。在符合城鄉規劃的前提下，將單一生產功能的開發區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)、產業集聚區按照統一配套、依法供應、統籌管理的原則，適當安排建設用地用於商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮住宅等建設，推動相關區域從單一生產功能向城市綜合功能轉型。
8
明確相關部門在用地供應中的責任
《試行意見》要求各地建立政策實施部門聯動機制和工業用地供後共同監管機制，配合國土資源主管部門的工作：投資或相關行業主管部門應提供項目符合條件證明文件以備後者登記備案執行；上述部門應當在土地供應成交後，要求土地使用者提交項目用地產業發展承諾書，作為簽訂合同的前提條件和關聯部門的監管依據，並對承諾書的履行情況進行監督和適時通報；相關部門應對項目用地達不到約定要求的依法依約進行處置。
《工作指引》第十七條明確要求市、縣國土資源管理部門應在土地供應前置條件的設置和落實，以及對於承諾書的監管過程中積極配合相關部門，主動商請、說明和提醒。在《試行意見》中要求其他部門配合國土資源主管部門的工作與此相互對應，分別明確瞭國土資源主管部門和相關部門的各自責任。
觀點
A
工業用地供給側改革 要兼顧“宜居”與“宜業”
建築評論人、悅行城市聯合發起人李程表示，在四區劃定和五線控制的規劃政策嚴格限定下，深圳去年開始再提保障“工業區塊線”270平方公裡用地(占深圳到最後全部900平方公裡建設用地面積近1/3)，這個提法與整個城市發展轉型實際是否一致？如果指標是剛性的，其提出依據是什麼？
李程表示，目前討論的主要焦點，變為對城市總規中“宜居”與“宜業”兩大主旨的觀點交鋒。大致按身份標簽分成兩派觀點：年輕、工薪族和學院的同學支持取消270平方公裡“工業區塊線”剛性要求的宜居選項。企業主、政協代表和中年人則堅持270平方公裡“工業區塊線”剛性要求必須確保以強調其所持的宜業觀點。
李程認為，贊成死守“工業區塊線‘270平方公裡的’建制派”打著“沒有就業就沒有宜居”這個政治正確的旗號，實際忽略瞭深圳產業人口結構已經逆轉的事實。深圳城市的平均年齡已經從1996年的24歲到今天的31歲，已經用事實證明瞭，高學歷和受教育人群成為深圳城市的就業主力。深圳僅為北、上、廣三市1/5至1/4的土地面積接納瞭同等量級的人口，沒有理由不把有限的土地資源更多用於改善城市的居住環境。
“可能有人要說‘工業線內土地並非隻是建工廠、也可以通過城市更新轉化為研發辦公’，大傢不妨問問自己：深圳究竟是缺住房呢還是缺寫字樓？用遠低於市場辦公用房地價混進房地產市場的研發辦公產品，某種意義上真是偷走你我奶酪的那群人，正是值得政府註意並加以控制的現象。”
李程表示，深圳對移民幾乎不設門檻，更多年輕人在來的路上，現狀人口1650萬- 180 0萬人，遠超總規2020年1200萬人的控制規模。相比之下，北京為瞭達到2030年控制在2300萬人已經開始關上首都沉重的大門(北京建設用地2800平方公裡)。盡管建設用地不到北京的1/3，但深圳對移民維持著它一貫的包容，比起良好的空氣質量，這更加是這座年輕城市的希望所在。
B
國際都市產業用地比例多在5%上下 深圳是否太高？
深圳地產評論人朱文策表示，深圳土地之所以如此窘迫，緣由主要在於土地制度設計和使用管理上。大概有幾個方面的原因，導致瞭深圳在房地產的供應量急劇衰減。這些原因裡，有的是深圳的特殊情況，也有的是國內大城市的共性問題。
深圳現行小產權房面積龐大，根據公開信息，深圳全市集體建設土地約達390平方公裡，占全市建設用地的42%。到2014年底，這個數據上升為：違法建築37.3萬棟，面積4.28億平方米，占全市總建築面積的43%。在深圳1000多萬套的住房，農民房占比超過60%，商品房占比不到13%。650多萬套的小產權房像限售股一樣，不能全流通。深圳隻能通過占比1成多的商品房來解決深圳人的買房問題。
現階段，城市更新是個有大突破的方法，但時間慢、成本高，會助漲房價。周其仁教授早年曾帶隊考察過深圳的“土改”，當時給出一個意見：默認現狀，通過征收“累進確權稅”使之合法化，實現改革成本最小化。這是一個最直接有效解決深圳居住問題的手段，哪怕隻是其中10%合法化，便是數十萬套的新增供應。
第二，深圳的產業用地比例，是它要對標的國際大都市的5-6倍。城市走到瞭工業化後期，產業用地的比例多少合適，沒有定論。去年華為的搬遷，讓深圳再度高度憂慮產業空心化的問題，因此，較主流的意見是要給企業保留更多的產業用地，以防深圳出現香港的空心化。但觀察上述那些國際大都市以及深圳的經濟特征，結論不難得出：要維持這麼高的工業用地比例，是不現實的，也是不必要的。
比如紐約2006年的工業用地占比3.7%，住宅用地占比40%。東京1997年的工業用地占比6.8%，住宅用地占比55%。香港現時的工業用地比例在4%-6%。舉凡國際大都市，工業用地比例多在5%上下，住宅用地比例則高達50%-80%。
雖然大傢所處的發展階段不同———它們的城市早已完成瞭城市化，而我們的城市剛剛開始邁入下半場的轉型期。看國際情況，城市到瞭工業化後期，通行的趨勢都是：工業用地比例快速下降，居住用地比例快速上升。北上廣深工業用地比例下滑，現在隻是開始。人為地延緩或者扭轉這種趨勢，會造成很大的惡果。惡果之一，就是房價的高漲。另一個惡果，工業用地比例高，不利於倒逼城市產業的轉型升級和效率提升。
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